過去十年，中國樓市一次又一次突破調控的阻擊，高漲十倍。而今年以來，在中央政府未出臺任何全局性調控政策的背景下，房地產市場竟然開始自我調整。

克爾瑞的統計數據顯示，今年1—4月，全國各線城市商品房成交同比去年全線下挫：一線城市跌幅最大，達到37.1%；二線城市次之，為19.93%；三四線城市的下降幅度亦不小，為19.4%。

當更多樓市指標轉向負面，從購房者、房產中介到開發商，一種謹慎的氣氛彌漫整條產業鏈。而在網絡上，樓市專家之間再度不斷爆發論戰或攻訐，語不驚人死不休。但此時，房地產的主管部門住房與城鄉建設部(以下簡稱“住建部”)卻顯得相對平靜，絕口不提救市二字。而有消息人士更是篤定地認為，樓市調控的時代已經一去不復返，新一屆政府將會弱化行政干預的手段。

央行日前要求銀行首先滿足首套房貸需求，合理確定房貸利率水平，被理解為“央行急了，出手救市”。 一些銀行界人士認為，由于個人房貸的性價比不高以及房地產行業風險增加，央行的救市行為可能難以發揮作用。

與此同時，中央政府也在有意破除“愈調愈漲”的魔咒，新任住建部黨組書記陳政高在履新18天內，至今未對低迷的樓市發表過只言片語的評論，在管理層“將市場交還給市場”的指導思路之下，樓市會回歸理性嗎？

觀望

“何姐，現在正是房價低的時候，去年前年不都是過了六月那價格就一下跳上去了，那會兒您再看房就晚了，也就沒機會挑了。北京房價再降它也是北京，好時機比什么都重要。”

5月18日下午6點，何蘭清前腳進門，脫掉高跟鞋，中介的短信后腳就追殺過來。她躺在沙發上，瞄了一眼手機。

“太貴了，回龍觀都要3萬多元/平方米，2.5萬元/平方米只能買到更偏的角落去。”何蘭清轉過身，看著男朋友，“要是不合適，咱們就租房結婚。”

2013年，北京樓市炙手可熱，二手房的全年成交均價從2012年的2.55萬元/平方米一路漲至3.14萬元/平方米，漲幅達到23%。進入2014年，形勢逆轉，市場驟冷。4月，北京地區二手房價格環比下跌0.2%，創下近25個月的最大跌幅。即便如此，何蘭清還是忍不住搖頭，“太貴了！”

死貴！——5月1日，林峰走出杭州某售樓處時，腦袋里閃過同樣的念頭。他出生在以炒房聞名的浙江溫臺地區，父親是銀行高管，母親愛好炒房。至今，他家的七成資產來自房產增值。

5月初，當何蘭清在房產中介流連時，林峰開著鄉下人(寶馬[微博]mini旗下的一款車)瀏覽了杭州的幾處高端樓盤。他最滿意的是世茂之西湖一套170平方米的大戶型，當天報價3.2萬元/平方米，沒過多久，被告知其可以通過員工內部名額認購，單價為2.6萬元/平方米。

但房價的松動不足以令人心動。“就算父母把棺材本拿出來，我們也只能接受2.5萬元/平方米的單價。”何蘭清說。林峰同樣認為價格調整遠未到位。林峰和何蘭清都決定觀望謎一樣的后市。林峰認為，“如今是一個應跌的過程，但跌多大、跌多久還要看政府是否救市。”而何蘭清更多有著一顆僥幸的心，“不是說好多官員的房子急于處理嗎？不知道我有運氣嗎？”

煎熬

5月18日，王帥遇上何蘭清時已經在大太陽下站了一個上午。王帥進入房產中介行業正趕上熊市。入行半年來，他沒有成交過一套，他所在的麥田房產門店，經營也十分慘淡，整個5月就第一天開了3個單子。老梁的業績更不盡如人意，已經連續兩個月吃了鴨蛋。他的宇通地產在上海虹橋開了10年，經受了歷次樓市調控與市場調整的考驗。

德祐房產提供的數據顯示，2014年4月，上海成交二手房1.72萬套，環比下跌20%，同比的降幅則達到13.9%。這是上海二手房市場在3月“小陽春”回暖不充分后進一步下滑，同時也是連續第五個月出現同比下跌的情況。

按照老梁的分析，目前的問題主要在于兩個方面：第一，后市不明朗；第二，銀行收緊個人住房貸款，利率上浮，且門檻高企，“這對普通老百姓的生活影響很大。”

據時代周報記者了解，目前，國有四大行依然保證個人住房貸款額度，但放貸速度奇慢，“至今等了四五個月的貸款人一抓一大把”。而幾位地方性股份制銀行人士則對時代周報記者表示，總行只負責給分行下放貸款額度，至于如何分配額度屬于分行的權限范圍。而對于中小銀行而言，房貸的性價比不高，利率只能上浮5%—10%，而放貸給中小企業，利率可以上調20%—30%。故而，去年下半年以來，很多機構逐漸調整業務，原則上支持房屋個貸，但大多都不做了。

老梁認為，熬過今年沒有問題，但如果明年市場依舊不景氣，他守了10年的門店就要關門。而王帥認為，他所樂見的是房價下調，成交量回暖，“最讓我們煎熬的事莫過于有價無市。”

春天派大戰唱空派

在房地產的舞臺上，每逢異動，這預示著春天派與唱空派的一場惡戰。

而這一次，一份聲稱源自建策沙龍的內部演講稿在五一小長假期間被網民群情熱傳后，關于樓市走向的話題激發各色人等的極大興趣。春天派與唱空派的較量再度上演。上述講稿以萬科集團執行副總裁毛大慶之名發布，核心論調可以從文章標題窺見：全國房地產將下行，搞不懂北京樓市。而這符合“專注唱空中國樓市十多年”的唱空派的一貫主張。

唱空派以謝國忠、易憲容、牛刀等為代表人物，其中，獨立經濟學家謝國忠又有“空軍一號”之稱。5月17日，中國社科院金融研究所研究員易憲容撰文，宣布“中國房地產市場全面周期性調整已經開始”。

“去年北京房價暴漲之后，今年至少跌了20%；在上海，去年漲幅最大的老城區周邊的小戶型，目前已有房源的單價從3萬元/平方米降到了2萬元/平方米；而三四線城市的房價更是跌去很多。”謝國忠在向時代周報記者解釋，很多機構的統計數據都無法準確反映樓市凋敝的真實情況。

在謝國忠看來，今年下半年，如果房價調整到位，一部分需求會進入市場，給人樓市回暖的錯覺，但等這波人被市場消化后，房價又會下調，降至下一波購房者可以接受的區間。

與“唱空派”截然相反，以任志強[微博]、陳寶存為代表的“樓市春天派”素來看漲樓市。即便目前市場交易疲軟，亞太城市發展研究會地產分會會長陳寶存依舊信心滿滿地告訴時代周報，他對房價的預期還是“五年翻番，十年翻兩番”，而且，“下半年，市場會開啟新一輪的暴漲”。

據國家統計局披露，今年1—4月，全國商品房銷售面積為27709萬平方米，同比下降6.9%，降幅比1—3月擴大3.1%；商品房銷售額達到18307億元，下跌7.8%，比1—3月擴大2.6%。陳寶存的分析與謝國忠全然不同。他認為，“以北京為例，政府2013年供應的土地集中在六環區域，樓面價達到2萬多元/平方米，而今年4月，同一區域土地出讓折合的樓面價又比去年大漲64%。按照地價的發展趨勢，2016年的北京樓市還會經歷一次暴漲。”

一家第三方機構房地產研究院的數據也顯示，今年前4個月，包括北、上、廣、深在內的10個典型城市土地收入高達3403億元，與2013年同期相比增長81.1%，較2012年同期大漲330.6%，創下歷史新高。面粉尚貴，面包安能便宜？

而華遠地產總裁任志強則從另一個角度論證了樓市長紅的論調。5月18日，他發表題為《樓市》的文章，直言“今年房地產的投資、銷售、價格增幅都會比去年大大下降，但總體應是穩定的，或略有增長的。”任志強委婉地袒露，“要想過上幸福的日子，那還得去買房子。”

將市場交還給市場

當中國樓市近年來第一次在中央政府未出臺樓市調控政策的前提下自發進入調整期，5月4日，其主管部門(住建部)發布公告，陳政高接替姜偉新，擔任住建部黨組書記。

陳政高，遼寧海城人，又稱“遼棚改”。這一典故追溯至2005年，陳政高升任遼寧省委常委，兼沈陽市委書記。彼時，李克強任遼寧省委書記，力主開展棚戶區和工礦采空區住房改造工作，陳政高就在沈陽積極推進這項工作。此后，李克強到中央赴任，陳政高接任遼寧省省長，全面主持遼寧的棚戶區改造工作。

而今，“遼棚改”履新不足1個月，國家發改委下發《關于創新企業債券融資方式扎實推進棚戶區改造建設有關問題的通知》，多管齊下，強化對企業債券融資支持棚戶區改造的政策支持。有關負責人還表示，將重點滿足北京、上海、廣州、深圳等熱點城市棚戶區改造和保障房建設的融資需求。但是，陳政高至今未對低迷的房地產市場發表過只言片語。

其實，盡管樓市春天派與唱空派在房價走勢上意見割裂，但共同之處在于，他們都認為樓市蕭條與融資問題休戚相關。謝國忠告訴時代周報記者，本輪調整的誘因主要有兩個方面：其一，商品房開發供過于求，尤其在某些中小城市；其二，2008年至今，中國的債務增加60萬億元，集中于地方政府、開發商以及家庭負債三個方面，其中，中國的家庭負債已達到21萬億元，相對勞動力收入而言已是很高的水平。

“當家庭負債趨于飽和，老百姓彈盡糧絕時，他們已無力再舉債支撐房地產繼續勃興。”謝國忠說。

而任志強認為，銀行個貸政策對市場的影響遠大于限購政策。從0.75倍到1.1倍的利率變化會影響到約25%的可支付能力，甚至當房價下降時，實際購買成本仍為上升，讓實際房價仍在增長。

“今年以來，房地產市場首先沒有受到改革帶來的動力等外部因素的影響；其次，目前的消費貸款比較困難，制約了房屋交易；第三，開發商賣房相對謹慎。多方原因促成了市場的觀望局面。”住建部政策研究中心原副主任王玨林告訴時代周報記者。

“住建部的主要職能是對市場進行規范管理，同時保證保障房建設按照國家要求完成，而消費貸款困難等問題不屬于住建部的權責范圍。”王玨林這樣分析。

5月12日，當住建部依舊只字未提樓市調控，央行副行長劉士余召集15家銀行座談，要求銀行首先滿足首套房貸需求，合理確定房貸利率水平，并加快審批發放速度。但上述地方股份制銀行的知情人士認為，鑒于個人房貸的性價比不高以及房地產行業風險增加，央行的“窗口指導”不會發揮任何實際作用。

“目前的市場情形非常值得政府部門思考。除了惠民的保證首套房貸的政策，如果單純刺激市場，不管是放松已執行的調控措施，還是放寬貸款融資渠道，亦或是增加土地供應，這些都會逼迫市場陷入更加被動的局面。”王玨林說。

而新上任的陳政高或將為房地產市場吹起一股新風。今年以來，全國多個省份已陸續出臺推進棚戶區改造的相關文件，并紛紛給出配套優惠政策。

5月20日，一位接近住建部的人士在接受時代周報記者采訪時表示，住建部的主導思路是將市場交還給市場，今后可能不會再出臺更多的房價調控政策。

“與此同時，住建部今后的工作重點將轉向保障性安居工程，解決支付能力不足的夾心層以及低收入人群的住房需求，而棚戶區改造將是整個工程的重要組成部分。”上述人士表示。

(文中王帥為化名)