樓市政策下一步怎么走？

對此，在昨日（7月14日）的新聞發布會上，國家發改委政研室副主任、新聞發言人趙辰昕表示，總體上看，當前房地產市場調控的主基調仍然是去庫存。

不過，記者注意到，自去年底中央定調樓市去庫存后，經過半年的市場演變，一線城市和部分二線核心城市不斷上漲的房價漸有喧賓奪主態勢，吸引走了大家對去庫存的關注。

對此，趙辰昕表示，下半年，針對市場分化的情況，應更加注重分類施策、因城施策，促進市場平穩發展。對一線及部分二線城市，要密切關注其庫存下降情況，加大住房供應，合理引導住房消費，防止房價持續過快上漲。

中原地產市場研究部總監張大偉向《每日經濟新聞》記者分析指出，未來政策將開始“托底蓋帽”。目前，在市場分化的背景下，調控政策也出現了明顯的分化，房價上漲較快的城市出現了約束性的政策，比如上海和深圳的限購升級及部分城市的信貸收緊等。他指出，未來房地產調控政策將不僅僅是分城施策，更多的可能將會升級到一城一策。

三四線城市庫存壓力大

中國指數研究院的最新報告顯示，2016年上半年，我國房地產市場延續上年末向好局勢。新房方面，上半年百城住宅均價累計上漲7.61%，其中一季度上漲2.94%，二季度上漲4.54%。報告指出，政策及貨幣環境持續寬松推動樓市成交增長。

具體來看，上半年，50個代表城市新建住宅月均成交約3570萬平方米，同比增長近四成，絕對量為歷史同期最高水平，其中3月創單月歷史新高，二季度增速有所收窄。從各級城市來看，上半年各類城市同比均增長，二線城市成交同比增幅最高。

在此情況下，記者注意到，多地也在地產調控方面量化目標，拿出實招。比如，浙江明確提出要力爭2017年起基本實現將全省商品住宅庫存消化周期控制在16個月內；四川省則要求編制土地供應計劃，將商品住房可售周期超過2年的縣（市、區）納入“減少直至暫停”類，暫停商品住宅用地供應。

因此，發改委重申房地產市場調控中去庫存仍是主基調，無疑有其現實意義。

不過，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，部分經濟條件較差、區位優勢不明顯的三四線城市樓市基本處于不冷不熱格局中。此類城市如果不采取積極的人口導入等措施，樓市反彈的空間不大。

嚴躍進用5月的庫存數據舉例說，從35個城市的具體數值看，北海的存銷比數值最高，為29個月，但相比4月有所減少。另外，類似煙臺、淮南的存銷比也比較高。這三個城市均為三線城市，且去庫存周期都超過了兩年的水平。

河北某地級市一位地產開發商告訴《每日經濟新聞》記者，三線城市的房子真的不好賣，當地總需求不大，外來人口流入不多的城市也很難創造新增需求。但從首付比例和信貸等政策層面來講，的確也沒有太大放松空間了。

對此，趙辰昕指出，對三四線等商品房庫存較大的城市，要根據當地市場情況，積極采取有效措施，化解房地產庫存。

熱點城市房價上漲過快

用冷熱不均來概括上半年的房地產市場并不為過，在三四線城市積極去庫存的同時，一些熱點城市卻在犯愁房價上漲問題。

嚴躍進表示，對于一些重點二線城市而言，去庫存周期甚至低于6個月的水平。比如蘇州、南京和合肥等城市，去庫存周期僅僅為2個月左右，此類城市后續房價看漲預期會繼續得到強化。

在一份標準排名研究院發布的《2016年上半年均價萬元以上城市房價漲幅榜》上，安徽省會合肥的表現異常搶眼。這份報告顯示，合肥上半年房價上漲了39.57%，位居各大城市首位。去年12月，合肥樓市均價為8493元/平方米，在中西部城市中排在武漢、鄭州和南昌之后。到今年6月，合肥房價已經上升到11854元/平方米，上升至中西部各城市第一位。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《每日經濟新聞》記者，受一線城市外溢需求影響，加上政策相對寬松，蘇州、南京等二線城市地王頻出，量價齊漲，出現了明顯的過熱勢頭。

監管層顯然也注意到了一些熱點城市上半年房價的上漲情況。在昨日的發布會上，趙辰昕指出，下半年，針對市場分化的情況，應更加注重分類施策、因城施策，促進市場平穩發展。對一線及部分二線城市，要密切關注其庫存下降情況，加大住房供應，合理引導住房消費，防止房價持續過快上漲。

胡景暉建議，一線城市需要維持現有的政策導向，保持平穩；二線城市可以針對樓市過熱的區域果斷出臺針對性政策；三、四線城市則需要加大去庫存力度。

值得一提的是，部分城市已經開始行動。6月21日，合肥市出臺新的樓市調控措施，內容包括：在購買二套房時，如果名下有房無貸，首付比例提高至四成以及對于三套房的首付比例提高至六成，且停止提供公積金貸款等。

胡景暉表示，三、四線城市本身對人口的吸引力較弱，因此普惠政策很難解決城市庫存不平衡問題，反而會造成城市房地產市場發展更加不平衡，政策需要根據城市狀況不同差異化對待。

張大偉則指出，“目前房價上漲的城市數量逐漸增加，‘蓋帽’調控政策的主要特征將是去金融杠杠，這些城市的房價漲幅有望被抑制。”